L’article 1590 du Code civil tient en une phrase, mais il règle une question qui revient sans cesse dans les avant-contrats : que se passe-t-il quand une somme a été versée à la signature et que l’affaire ne se fait pas ? Sa portée est souvent mal comprise, notamment parce qu’on le confond avec les règles applicables au dépôt de garantie en matière de location.
Cet article a une visée informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation contractuelle mérite l’analyse d’un professionnel.
Ce que dit le texte
L’article 1590 du Code civil dispose que si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir : celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues en restituant le double.
Trois éléments s’en dégagent immédiatement.
D’abord, le texte vise la promesse de vente, c’est-à-dire un avant-contrat, et non le contrat définitif.
Ensuite, il ne s’applique que si la somme versée a la qualification d’arrhes. Cette qualification n’est pas automatique.
Enfin, il organise une faculté de dédit réciproque : chacune des parties peut renoncer, à un prix connu d’avance et symétrique.
Arrhes ou acompte : la distinction décisive
C’est le cœur du sujet, et la source de la quasi-totalité des litiges.
| Arrhes | Acompte | |
|---|---|---|
| Nature | Faculté de dédit pour les deux parties | Premier versement sur un engagement ferme |
| Si l’acheteur renonce | Il perd la somme versée | Il reste tenu d’exécuter, et peut devoir des dommages-intérêts |
| Si le vendeur renonce | Il restitue le double | Il reste tenu d’exécuter, exécution forcée possible |
| Engagement | Réversible, à un coût défini | Ferme et définitif |
La différence est donc considérable : avec des arrhes, le contrat peut être défait moyennant une somme ; avec un acompte, la vente est conclue et chacun peut en exiger l’exécution.
Comment la qualification se détermine
Ce n’est pas le mot employé dans le document qui tranche, mais la commune intention des parties. Un écrit qui parle d’« acompte » alors que l’économie du contrat organise une faculté de renonciation pourra être requalifié, et inversement.
En matière de contrats conclus entre un professionnel et un consommateur, le Code de la consommation pose une règle supplétive favorable au consommateur : sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d’avance sont présumées être des arrhes. Autrement dit, le silence du contrat joue en faveur de la réversibilité.
La conséquence pratique est simple : la rédaction de la clause est déterminante. Un contrat bien écrit indique expressément la qualification retenue et ses conséquences.
Le mécanisme du double
La restitution du double par le vendeur qui se dédit surprend souvent. Elle n’est pas une sanction : c’est la contrepartie logique de la symétrie voulue par le texte. L’acheteur qui renonce perd ce qu’il a versé ; le vendeur qui renonce doit une perte équivalente, soit la somme reçue plus autant.
Un exemple chiffré éclaire le mécanisme. Sur une promesse de vente d’un bien à 200 000 euros, avec 10 000 euros versés à titre d’arrhes : si l’acquéreur renonce, il perd les 10 000 euros ; si le vendeur renonce, il restitue 20 000 euros. Dans les deux cas, la partie qui se dédit supporte une perte de 10 000 euros.
Point important : cette faculté n’est pas illimitée dans le temps. Elle ne peut plus être exercée une fois la vente parfaite, c’est-à-dire lorsque l’accord sur la chose et le prix est intervenu sans condition et que l’avant-contrat a produit tous ses effets.
La confusion fréquente avec la location
Beaucoup de recherches associent l’article 1590 au bail d’habitation. Cette association est erronée, et il est utile de dire pourquoi.
En matière de location, la somme versée à l’entrée dans les lieux est un dépôt de garantie, régi par la loi du 6 juillet 1989 et non par l’article 1590. Sa fonction est totalement différente : il ne s’agit pas d’organiser un droit de renoncer, mais de garantir l’exécution des obligations du locataire, notamment la remise en état et le paiement des loyers.
Son régime obéit à ses propres règles :
- Un plafond d’un mois de loyer hors charges pour une location vide.
- Une restitution dans un délai d’un mois après remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de retenues justifiées.
- Des pénalités à la charge du bailleur en cas de restitution tardive.
Un locataire qui renonce avant l’entrée dans les lieux ne relève donc pas du mécanisme des arrhes : la question se règle selon le droit commun des contrats et les stipulations du bail.
Les précautions de rédaction
Quelques réflexes limitent fortement le risque de contentieux.
- Nommer explicitement la qualification retenue : « les parties conviennent expressément que la somme versée constitue des arrhes au sens de l’article 1590 du Code civil » — ou, à l’inverse, un acompte.
- Décrire les conséquences du dédit pour chaque partie, en toutes lettres.
- Fixer un délai au-delà duquel la faculté de dédit ne peut plus être exercée.
- Articuler avec les conditions suspensives : la non-réalisation d’une condition suspensive, comme un refus de prêt, entraîne en principe la restitution des sommes sans pénalité. Cela doit être écrit, faute de quoi la partie adverse pourra soutenir que le dédit s’applique.
- Conserver la preuve du versement et de sa qualification : virement libellé, reçu, mention au contrat.
En cas de litige
La démarche gagne à être graduée. Une mise en demeure par lettre recommandée, rappelant la qualification retenue et le fondement textuel, règle un nombre significatif de situations.
À défaut, la médiation ou la conciliation permettent souvent d’aboutir plus vite qu’une procédure, et sont parfois un préalable obligatoire selon le montant en jeu.
Devant le juge, la discussion portera presque toujours sur la qualification : la partie qui invoque les arrhes devra démontrer que telle était bien l’intention commune. Les échanges précontractuels, courriels et annonces, prennent alors une valeur probatoire réelle.
Pour approfondir, voyez article 1642-1 du code civil, et plus largement article 1794 du code civil belge.
Pour prolonger, pacte de préférence aborde un angle complémentaire.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il conserver les arrhes si l’acheteur n’obtient pas son prêt ?
Non, si une condition suspensive d’obtention de prêt était stipulée et que le refus est établi de bonne foi. Les sommes doivent alors être restituées.
Un versement appelé « acompte » peut-il être requalifié en arrhes ?
Oui. Le juge s’attache à la volonté réelle des parties et à l’économie du contrat, pas au vocabulaire employé.
Y a-t-il un montant obligatoire ?
Aucun. La pratique se situe souvent entre 5 et 10 % du prix, mais rien ne l’impose.
L’article 1590 s’applique-t-il aux ventes entre professionnels ?
Oui, il relève du droit commun. La présomption favorable du Code de la consommation, elle, ne joue qu’au bénéfice du consommateur.
Et pour une réservation d’hôtel ou de prestation ?
Le même raisonnement s’applique. En l’absence de précision contractuelle et face à un consommateur, la somme est présumée constituer des arrhes.
À retenir
L’article 1590 du Code civil organise une faculté de dédit symétrique lorsqu’une promesse de vente est assortie d’arrhes : l’acheteur qui renonce les perd, le vendeur qui renonce en restitue le double. Tout se joue sur la qualification de la somme versée, qui dépend de l’intention des parties et non du mot employé — d’où l’importance d’une clause explicite. Et il ne faut pas le confondre avec le dépôt de garantie locatif, qui relève d’un tout autre régime.
